Os jovens que tenham entre 18 e 35 anos de idade (inclusive) e que preencham as condições de elegibilidade, poderão beneficiar do regime da Garantia Pessoal do Estado na contratação de crédito habitação para aquisição da primeira habitação própria permanente.
Conheça aqui as condições para beneficiar da Garantia Pessoal do Estado.
Para mais informações, consulte aqui as nossas Perguntas Frequentes.
Esta informação não dispensa a consulta dos diplomas legais em vigor, nomeadamente:
Adicionalmente, pode consultar as FAQs disponíveis no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.
Documentação necessária para realizar o seu pedido:
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Documentação
Lista de documentação a entregar ao Banco.
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Declaração do Mutuário
Declaração de responsabilidade de que a habitação financiada se destina a primeira habitação própria permanente
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1. Qual o âmbito de aplicação da Garantia Pessoal do Estado?
A Garantia Pessoal do Estado visa permitir que as Instituições de Crédito possam conceder um financiamento para aquisição da primeira habitação própria e permanente por jovens entre os 18 anos e até aos 35 anos (inclusive), até ao montante total da transação (valor da transação corresponde ao menor valor entre o valor de aquisição e o valor de avaliação do imóvel).
O Estado, na qualidade de fiador, presta à Instituição de Crédito que concede o empréstimo, uma garantia pessoal, na forma de fiança, até 15% do capital inicialmente contratado.
A Garantia Pessoal do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da aquisição do imóvel, sendo esta percentagem ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso do financiamento ser inferior a 100 % do valor de aquisição. O(s) mutuário(s) será(ão) sempre responsável(eis) pelo pagamento do montante total do empréstimo, nos seguintes termos:
• À Instituição de Crédito: pagamento do montante não coberto pela Garantia Pessoal do Estado;
• Ao Estado: pagamento do valor que este venha a pagar à Instituição de Crédito ao abrigo da referida Garantia Pessoal.
2. A quem se destina o regime da Garantia Pessoal do Estado no Crédito Habitação?
Para beneficiar da Garantia Pessoal do Estado é necessário preencher os seguintes requisitos:
• Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive) e domicílio fiscal em Portugal;(1)(2)
• Ter a sua situação fiscal e contributiva regularizada;
• O crédito destinado à primeira aquisição de habitação própria permanente, até ao valor máximo de 450.000,00€;
• Constituição de hipoteca do imóvel adquirido em garantia do contrato de crédito;
• Proponente(s) não podem ser proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
• Os rendimentos do(s) proponente(s) não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS (até 80.000 euros anuais por proponente, de acordo com os escalões vigentes em 2024);(3)
• O(s) proponente(s) não pode(m) ter beneficiado da Garantia Pessoal do Estado anteriormente;
• Contrato deve ser celebrado até 31 de dezembro de 2026.
(1) O momento relevante para aferição dos requisitos de elegibilidade do(s) proponente(s) será o momento da aprovação do crédito pela Instituição de Crédito.
(2) Todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do contrato de crédito e têm de preencher os requisitos de elegibilidade.
(3) Caso estejam dispensados da entrega de declaração IRS ao abrigo do artigo 58.º do Código do IRS, devem ter rendimentos mensais de trabalho declarados à Segurança Social ou beneficiar de prestações sociais que não ultrapassem o montante mensal correspondente a 1/14 do valor limite máximo do 8.º escalão do IRS.
3. Caso tenha menos de 35 anos e já tenha celebrado a escritura de aquisição da sua casa, há alguma forma de aceder ao regime da Garantia Pessoal do Estado?
Não. A medida não tem efeitos retroativos. As operações de Crédito Habitação que já foram celebradas sem Garantia Pessoal do Estado já não podem beneficiar da mesma.
4. Se cumprir os requisitos de acesso ao regime da Garantia Pessoal do Estado, as Instituições de Crédito são obrigadas a conceder-me o crédito?
Não. O preenchimento dos requisitos de elegibilidade previstos no regime da Garantia Pessoal do Estado não obriga as Instituições de Crédito a conceder o crédito.
A decisão da concessão do crédito depende sempre da avaliação e livre decisão da Instituição de Crédito, nomeadamente quanto à avaliação da taxa de esforço do(s) proponente(s), com base na habitual análise de risco de crédito, em cumprimento das normas e orientações aplicáveis, incluindo o previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho e no Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017, de 22 de setembro.
5. Que documentos e informação são necessários apresentar à Instituição de Crédito para comprovar os requisitos de elegibilidade?
• Cartão do cidadão ou documento de identificação equivalente, no caso de cidadãos estrangeiros.
• Certidão de domicílio fiscal, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Comprovativo(s) de que o(s) rendimento(s) não ultrapassa(m) o 8º escalão do IRS:
- Proponente(s) com declaração IRS:
Nota de liquidação do IRS emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira referente ao último período de tributação disponível.
- Proponente(s) sem declaração do IRS:
i) Certidão de dispensa de entrega de IRS e declaração da Segurança Social (SS) ou da entidade previdencial em causa, comprovativos dos rendimentos mensais declarados à SS ou da entidade providencial em causa dos últimos 3 meses;
ii) Certidão de dispensa de entrega de IRS e declarações de SS, comprovativas do valor mensal das prestações sociais e da respetiva tipologia.
• Certidão Predial Negativa obtida junto da Autoridade Tributária e Aduaneira comprovativa da não propriedade de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional pelo(s) proponente(s).
• Declaração de responsabilidade do(s) proponente(s) que ateste que: - o imóvel a adquirir e que será objeto de financiamento destina-se à primeira habitação própria permanente e; - que o(s) proponente(s) nunca usufruíram da Garantia Pessoal do Estado. Poderá aceder à respetiva minuta de declaração aqui (incluir link). • Certidão de não dívida emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
• Certidão de não dívida emitida pela Segurança Social ou entidade previdencial em causa.
• Documento onde conste o valor de aquisição do imóvel (ex: contrato promessa de compra e venda).
• Caderneta Predial Urbana (CPU) e certidão predial do imóvel a adquirir.
6. A Instituição de Crédito pode pedir informação e documentos que comprovem o cumprimento dos requisitos de acesso ao regime da Garantia Pessoal do Estado?
Sim. A Instituição de Crédito tem que avaliar o cumprimento dos requisitos de elegibilidade. Para esse efeito, deve solicitar ao(s) proponente(s) documentação comprovativa.
As Instituições de Crédito comunicam ao(s) proponente(s) se preenchem ou não os requisitos de acesso à Garantia Pessoal do Estado. Caso não preencham, devem ser indicados os motivos pelos quais o(s) proponente(s) não é(são) elegível(eis).
A prestação de falsas declarações pelo(s) proponente(s), nomeadamente no âmbito da prestação de informação e apresentação dos comprovativos solicitados pela Instituição de Crédito para verificação dos critérios de elegibilidade, pode implicar responsabilidade civil ou criminal nos termos gerais aplicáveis.
7. Caso o(s) proponente(s) preencha(m) os requisitos de acesso à Garantia Pessoal do Estado, a Instituição de Crédito pode exigir outras garantias?
Sim. Terá sempre de ser constituída hipoteca e a Instituição de Crédito pode solicitar garantias adicionais, como por exemplo, seguro de vida ou fiança.
8. É possível beneficiar da Garantia Pessoal do Estado e de outras medidas atualmente em vigor para jovens, nomeadamente, a isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição de habitação própria e permanente e da isenção dos emolumentos de registo?
Sim. É possível beneficiar da Garantia Pessoal do Estado e, ao mesmo tempo, beneficiar da isenção de IMT e Imposto do Selo e dos emolumentos de registo, caso sejam cumpridos todos os requisitos definidos na respetiva legislação aplicável.
9. Como se verifica se o(s) proponente(s) é(são) elegível(eis) no respeita aos rendimentos?
Se o pedido de crédito for feito por apenas um proponente, cujos rendimentos anuais coletáveis sejam inferiores ao 8.º escalão do IRS, considera-se elegível no que respeita a rendimentos.
Se em causa mais que um proponente e os mesmos não forem casados ou unidos de facto, será analisado o rendimento de cada um dos proponentes do Crédito Habitação, não podendo a média do valor do rendimento por proponente ultrapassar o valor máximo do 8.º escalão do IRS.
Se o pedido for feito por um casal, casado ou em união de facto, será necessário dividir o valor total do rendimento coletável do casal por 2 e verificar se resulta num valor inferior ao valor máximo do 8.º escalão do IRS.
10. Quais os contratos de crédito abrangidos pela Garantia Pública do Estado?
O regime da Garantia Pessoal do Estado aplica-se aos contratos de crédito para aquisição da primeira habitação própria e permanente do(s) proponente(s), cujo valor de aquisição não exceda 450.000,00€, com constituição de hipoteca sobre o imóvel adquirido a favor da Instituição de Crédito e celebrado até 31 de dezembro de 2026.
Desde que cumpridos cumulativamente os critérios de acesso à Garantia Pessoal do Estado, a mesma é igualmente aplicável aos seguintes contratos de crédito:
• Transferência de crédito já abrangido pela Garantia Pessoal do Estado para outra Instituição de Crédito, caso a transferência seja para uma Instituição de Crédito que tenha aderido ao Protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) referente à Garantia Pessoal do Estado;
• Concedidos por um empregador aos seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou com Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) inferiores às praticadas no mercado, e que não seja proposto ao público em geral;
• Celebrados ao abrigo do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência aprovado pela Lei n.º 64/2014, de 26 de agosto.
11. Qual a duração da Garantia Pessoal do Estado?
A Garantia Pessoal do Estado vigora nos primeiros 10 anos do contrato de Crédito Habitação, a contar da data da celebração do mesmo.
12. Que impacto tem a Garantia Pessoal do Estado na taxa de juro do empréstimo?
A Garantia Pessoal do Estado não tem impacto na taxa de juro do empréstimo.
A taxa de juro é acordada entre a Instituição de Crédito e o(s) proponente(s) e expressamente definida nas condições contratuais formalizadas entre as partes
13. Qual é o valor coberto pela Garantia Pessoal do Estado aplicável ao meu contrato de crédito?
A Garantia Pessoal do Estado destina-se a permitir o financiamento de um montante entre 85% e 100% do valor total de transação do imóvel. O valor da transação corresponde ao menor dos valores entre o valor de aquisição e valor de avaliação do imóvel.
A garantia do Estado não poderá ultrapassar 15% do valor de transação do imóvel. Nos casos em que a instituição de crédito aprove um financiamento correspondente a um valor que esteja entre 85% e 100% do valor da transação, a percentagem da Garantia Pessoal do Estado será ajustada para um valor proporcionalmente inferior.
Exemplos:
• Se o valor do financiamento aprovado pelo banco for igual ao valor da transação, o valor coberto pela garantia é de 15%, ou seja 100% menos 85%.
• Se o valor do financiamento aprovado pelo banco for igual a 95% do valor da transação, o valor coberto pela garantia é de 10%, ou seja 95% deduzido de 85%.
• Se o valor do financiamento aprovado pelo banco for igual a 90% do valor da transação, o valor coberto pela garantia é de 5%, ou seja 90% deduzido 85%.
14. A Instituição de Crédito pode cobrar comissões ou outros encargos pela aplicação da Garantia Pessoal do Estado?
Não. As Instituições de Crédito não podem cobrar comissões ou encargos que decorram da garantia concedida pelo Estado.
No entanto, as Instituições de Crédito podem cobrar outras comissões ou encargos relacionados com a concessão do crédito habitação.
15. Posso transferir o meu contrato de crédito, durante o período de vigência da Garantia Pessoal do Estado, para outra Instituição de Crédito?
Durante o período de vigência de 10 anos, a Garantia Pessoal do Estado não se extingue em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito para outra Instituição de Crédito, pelo período remanescente do prazo da Garantia, desde que a Instituição de Crédito para a qual o crédito é transferido tenha aderido ao Protocolo com a DGTF referente à Garantia Pessoal do Estado e a mesma disponha de montante para acomodar esta transferência ao abrigo da Garantia Pessoal do Estado.
O mesmo se aplica em caso de cessão de créditos ou cessão de posição contratual por iniciativa da Instituição de Crédito mutuante.
16. Posso vender o imóvel objeto de contrato de crédito com Garantia Pessoal do Estado?
Sim. Em caso de venda do imóvel, a Garantia Pessoal do Estado cessa com a emissão do distrate da hipoteca pela Instituição de Crédito ou com o expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da hipoteca.
17. Posso reembolsar antecipadamente o contrato de crédito celebrado com Garantia Pessoal do Estado?
Sim. O(s) mutuário(s) pode(m) proceder ao reembolso antecipado total ou parcial do contrato de crédito. No caso de reembolso antecipado parcial, a Garantia Pessoal do Estado será reduzida proporcionalmente.
18. Se estiver com dificuldades financeiras ou em incumprimento das prestações do contrato de crédito, posso renegociar o contrato de crédito com Garantia Pessoal do Estado?
Sim. A existência da Garantia Pessoal do Estado não impede a renegociação do contrato de crédito, designadamente no âmbito da prevenção e regularização de situações de incumprimento (ao abrigo do Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou do Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI) previstos no Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro).
No entanto, caso se concretize a renegociação do contrato de crédito, independentemente de ter ou não associada a Garantia Pessoal do Estado, a Instituição de Crédito passa a classificar a operação de crédito como renegociada.