Construir casa em Portugal: passo a passo, custos e como funciona o empréstimo para construir

Construir casa em Portugal: passo a passo, custos e como funciona o empréstimo para construir.

Construir casa em Portugal, considerando o atual panorama do mercado, é uma opção cada vez mais procurada. A possibilidade de personalizar todos os detalhes, otimizar o espaço e controlar o investimento, torna esta alternativa particularmente apelativa num mercado onde o preço das casas tem aumentado de forma consistente.

Caso pretenda um Crédito Habitação, saiba que pode contar com o Bankinter.

Consulte este nosso guia para compreender melhor todos os processos e custos de construir casa, assim como quais são os tipos de financiamento disponíveis.

Neste guia, vai ficar a saber mais sobre:

1. Como funciona o processo de construção de casa em Portugal, passo a passo;
2. As diferenças entre construir ou comprar uma casa já construída;
3. O que é e como funciona um empréstimo para construção em Portugal;
4. Regras gerais de aprovação, prazos e vantagens;
5. Perguntas frequentes sobre a construção de casas.

Construir casa em Portugal: por onde começar?

Construir casa em Portugal em 2026 envolve um processo mais ágil devido ao Simplex Urbanístico, mas com custos de materiais e mão de obra estabilizados em patamares elevados.

O Simplex Urbanístico, instituído pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, é um conjunto de 26 medidas que visa simplificar e acelerar o licenciamento, comunicação prévia e isenção de controlo prévio em Portugal. A maior parte das medidas entrou em vigor em março de 2024, visando reduzir a burocracia, eliminar licenças desnecessárias, promover a habitação e modernizar procedimentos através de plataformas eletrónicas.

Principais Medidas e Alterações:

• Licença de Utilização Desnecessária: Deixa de ser obrigatória a exibição da licença ou autorização de utilização na escritura de compra e venda de imóveis.
• Autonomia e Responsabilidade: Maior aposta em termos de responsabilidade subscritos pelos técnicos (arquitetos/engenheiros), substituindo o controlo prévio municipal .
• Comunicação Prévia: Aumentam as operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia ou isenção, acelerando o início de obras.
• Alteração de Uso: Torna-se mais simples alterar o uso de um imóvel (ex: comércio para habitação) sem necessidade de autorização do condomínio, desde que cumpridos certos requisitos.
• Revisão do RGEU: Eliminação de exigências obsoletas, como a obrigatoriedade de bidé, permitindo maior flexibilidade no design de cozinhas e casas de banho.
• Silêncio Positivo: Reforço do "deferimento tácito" (se a câmara não responder no prazo, o projeto é considerado aprovado).
• Eliminação de Papelada: Implementação da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos e uso de metodologia BIM para modernizar o processo.

O Simplex Urbanístico visa agilizar o setor da construção e habitação, mas introduz maior responsabilidade na fase de execução (concomitante/sucessiva) em detrimento da fiscalização prévia. O processo de construção exige organização e conhecimento das etapas essenciais.

Apresentamos de seguida as principais etapas desse processo:

1. Escolha e compra do terreno

O primeiro passo é escolher um terreno com viabilidade construtiva, sendo que para isso deve sempre:

• Confirmar se o terreno está em zona urbana ou rústica;
• Consultar o PDM: Plano Diretor Municipal, que pode ser consultado online;
• Solicitar um PIP – Pedido de Informação Prévia à Câmara Municipal da localidade onde o terreno se encontra. Esta última etapa evita surpresas futuras e define o que pode ou não ser construído.
• O Pedido de Informação Prévia (PIP) em Portugal é um procedimento administrativo opcional, submetido à Câmara Municipal, que permite aferir a viabilidade de uma operação urbanística (construção, ampliação, demolição) antes do licenciamento formal. Garante segurança jurídica, avaliando índices, servidões e restrições com validade de um a dois anos.
• Principais Caraterísticas do PIP:
• Finalidade: Saber se é possível construir, aumentar ou modificar um imóvel num determinado local e quais os condicionamentos legais aplicáveis.
• Vantagens: Evita investimentos em projetos que não seriam aprovados, oferecendo um parecer preliminar antes do licenciamento ou comunicação prévia.
• Vinculação: Se aprovado, o município fica vinculado à decisão por um período determinado (geralmente 1 a 2 anos), facilitando o processo futuro.
• Prazos: A deliberação camarária ocorre, geralmente, entre 20 a 30 dias úteis, dependendo da complexidade e da "qualificação" do pedido.
• Custos: Envolve uma taxa municipal que varia entre 150€ e 400€, dependendo do município e da dimensão do projeto.
• Diferença do Licenciamento: O PIP informa se é viável, enquanto o licenciamento é o processo formal que autoriza o início da obra.
• Pode ser solicitado por qualquer interessado (proprietário ou não, desde que notificado o proprietário) para averiguar restrições de utilidade pública, infraestruturas e índices urbanísticos.

2. Projeto e licenças de construção em Portugal

Com o terreno escolhido, inicia-se a fase do projeto de arquitetura. Geralmente é recomendável que o projecto seja realizado por um arquiteto, escolhido por si para o efeito. Durante esta etapa estes são os passos mais comuns:

• Projeto de arquitetura;
• Projetos de especialidades (eletricidade, águas, acústica, térmica, etc);
• Submissão do processo na Câmara Municipal;
• Obtenção da licença de construção.

3. Contratação da empreitada

Se vai recorrer a um crédito para a construção, é muito importante que escolha uma empresa de construção certificada e com experiência comprovada. Faça uma escolha informada e antes da decisão final e compare:

• Orçamentos (sempre o mais detalhado possível);
• Materiais incluídos
• Prazo estimado;
• Garantias legais.
• Celebração de Contrato de Empreitada

4. Execução da obra

Trata-se da fase mais longa e geralmente a que pode trazer mais situações imprevistas. É importante contar sempre com alguns custos adicionais e atrasos no prazo de conclusão da obra relativamente ao inicialmente previsto. Por norma a etapa de execução da obra inclui:

• Escavações e fundações / contenções periféricas;
• Estrutura e alvenarias;
• Instalações técnicas e infraestruturas;
• Acabamentos e equipamentos;
• Vistoria final.

5. Licença de utilização em Portugal

Depois de concluída a obra a Câmara Municipal emite a licença que valida que a casa cumpre todas as normas técnicas aprovadas de acordo com o Projecto.

Construir ou comprar uma casa pronta: Qual a melhor opção?

A resposta depende dos objetivos, orçamento e tempo disponível. A tabela seguinte resume as principais diferenças:

Construir casa	Comprar casa pronta
Oferece total personalização, permitindo escolher desde a disposição das divisões até aos materiais de acabamento e tecnologias de eficiência energética.	O imóvel tem uma configuração definida. A principal vantagem é a rapidez e conveniência, permitindo a mudança imediata após a escritura
Pode ser entre 20% a 30% mais barato do que comprar uma casa nova equivalente. No entanto, requer maior capital próprio inicial e existe o risco de derrapagens orçamentais por oscilação de preços de materiais.	O preço é exato e fechado no momento da compra. Imóveis prontos em centros urbanos tendem a valorizar mais pela localização, mas casas construídas de raiz ganham valor imediato após a conclusão.
É um processo longo, demorando geralmente entre 2 a 3 anos. Envolve licenciamentos camarários complexos, aprovação de projetos e gestão de empreiteiros.	O processo burocrático é significativamente menor, focando-se apenas na transferência de propriedade e financiamento.
Garante o uso de materiais modernos e maior eficiência térmica/acústica, resultando em menores custos de manutenção a longo prazo.	Imóveis usados podem ter vícios ocultos ou instalações obsoletas que exigem obras de renovação imediatas
Possibilidade de soluções mais eficientes energeticamente	Não exige acompanhamento de obra
Exige gestão de projeto	Pode exigir obras posteriores

 

Embora haja sempre fatores a ter em conta, construir tende a ser mais competitivo em termos de preço por m² do que comprar casa em Portugal. Porém, obriga a um maior acompanhamento e planeamento.

Empréstimo para construir casa: como funciona?

O empréstimo para Construção funciona de forma diferente de um Crédito Habitação para Aquisição. O que distingue um Crédito Habitação para Aquisição de um Crédito para Construção?

A maior diferença é que o montante é libertado por tranches, conforme o andamento da obra, comprovado através de vistorias. Este empréstimo é disponibilizado por parcelas de libertação de capital, destinadas a financiar os custos com a construção, durante um prazo máximo que tenha sido acordado com o banco (normalmente chama-se a este período: “Período de utilização”).

Para fazer a libertação de uma tranche o banco verifica a evolução da construção realizada por vistoria a efetuar pelo Bankinter, exceto a última tranche de capital. A última tranche será libertada apenas após conclusão integral da obra a validar por vistoria de fecho de obra por parte do Banco, na qual deve ser entregue evidência da obtenção da licença de utilização. Durante o período de utilização de capital (período de Construção) serão cobradas prestações apenas de juros (até à libertação da última tranche) sobre o capital utilizado. Após este período, o empréstimo será reembolsado em prestações mensais constantes de capital e juros. No crédito para construção é requerido apresentação de projeto aprovado e orçamento detalhado da empreitada/obra.

Em termos de etapas do empréstimo para construir, estas são as fases do processo:

1. Avaliação do terreno, Projecto e Orçamento: A instituição financeira avalia o terreno, o projeto aprovado e o orçamento de construção para determinar o valor financiável.
2. Definição do montante total (tem por base o custo da obra e o valor futuro estimado da casa). Libertação faseada do capital que corresponderá à percentagem de obra concluída à data de pedido de vistoria. Pressupõe-se, por estimativa, a realização de 4 vistorias por empréstimo no decurso do período de utilização.
3. Acompanhamento técnico em cada uma das fases de Construção. Isto implica que um perito, da parte do banco, vá ao local e confirme o avanço da obra antes de cada libertação de verba (conforme indicado no ponto anterior).

Quais as vantagens do empréstimo para construir?

• Controlo do investimento ao longo da obra
• Flexibilidade para personalizar a casa
• Possibilidade de alcançar maior eficiência energética
• Prestações mais reduzidas enquanto a obra está a decorrer (prestações apenas de juros durante o período de utilização de capital).

Custos de construir casa em Portugal

Além da obra em si, existem despesas adicionais que devem entrar no planeamento:

• Projetos e licenças
• Fiscalidade associada ao terreno
• Taxas municipais
• Geotecnia e estudos técnicos
• Paisagismo e arranjos exteriores
• Mobiliário e equipamentos

No Bankinter, aconselhamos-lhe sempre a considerar uma margem extra de 10% a 15% para possíveis imprevistos. Desta forma, não será apanhado de surpresa.

Construir uma casa em Portugal é um processo, por si só, moroso e burocrático. Por ter de lidar com várias frentes (bancos, câmaras, arquitetos, empreiteiros, etc.), pode ser também cansativo e até ter alguns momentos de frustração. No entanto, não deixa de ser uma opção sólida para quem procura qualidade de vida e um imóvel adequado às suas necessidades. Além disso, no atual panorama do mercado imobiliário esta é, para muitos, a opção mais rentável.

Neste contexto, o empréstimo para construir casa surge como uma solução adaptada a quem prefere começar tudo do zero, permitindo avançar fase a fase, com controlo e previsibilidade. Faça uma simulação para se informar melhor e começar hoje a construir os seus sonhos.

Perguntas Frequentes - Construir casa

É mais barato construir ou comprar casa pronta?

Construir tende a ser mais económico por m², mas envolve mais etapas, tempo e capitais próprios.

Preciso de projeto aprovado para pedir empréstimo para construir em Portugal?

Sim. É obrigatório apresentar o projeto aprovado e o orçamento da obra.

Como são libertadas as tranches do crédito para construir?

Por tranches, após vistoria técnica que confirma o avanço da obra.

Quanto tempo demora construir uma casa?

Regra geral, cerca de 24 meses desde a aprovação do projeto até à licença de utilização.

Preciso de dar entrada para um empréstimo de construção?

Sim, tal como acontece no Crédito Habitação para aquisição. O valor varia consoante o projeto aprovado, orçamento de obra e a avaliação do terreno.