Comprar casa para arrendar: vale a pena investir no mercado imobiliário?

05.09.2025

Escrito por: Bankinter

Descubra as nossas ofertas promocionais de Crédito Habitação

Diz-se que comprar casa para arrendar é sempre um bom investimento. Mas será sempre assim? Vale mesmo a pena comprar para investir?

Vale a pena comprar casa para arrendar (a resposta rápida)

Comprar casa para arrendar pode ser um investimento rentável, mas exige uma análise cuidada. Antes de avançar, é essencial considerar fatores como o crédito habitação, os custos associados à compra e manutenção do imóvel, o risco de desocupação e a tributação sobre as rendas. O segredo está em escolher bem a localização, conhecer o mercado e fazer contas detalhadas à rentabilidade.

Porque considerar comprar uma casa para arrendar?

Investir em imóveis para arrendamento é uma das formas mais tradicionais de criar rendimento passivo. A estabilidade do mercado imobiliário português, aliada à crescente procura por arrendamento, continua a atrair investidores.

Mas será que comprar um imóvel para alugar vale mesmo a pena? A resposta depende da análise de vários fatores financeiros, legais e logísticos.

1. Financiamento

Quando se trata de crédito para aquisição de habitação para arrendamento, a maioria dos bancos aplica regras diferentes para imóveis destinados a arrendamento:

• Spread mais elevado: pela existência de risco acrescido por se tratar de um imóvel não destinado a habitação própria permanente.

• Financiamento mais limitado: geralmente entre 60% a 80% do valor de avaliação.

• Requisitos de esforço financeiro mais apertados.

No Bankinter, os spreads e as taxas fixas do Crédito Habitação são iguais, quer esteja a comprar casa para primeira habitação, quer para arrendar. Mas se considera adquirir um imóvel para arrendamento, recomendamos que faça várias simulações de Crédito Habitação para comparar condições e avaliar a sustentabilidade do investimento.

No Bankinter, poderá ainda beneficiar da devolução da primeira prestação do seu crédito, caso seja recomendado por um Cliente nosso que já tenha Crédito Habitação no Bankinter ou que tenha uma proposta de Crédito Habitação em curso connosco. *

E mais: se comprar um imóvel novo e/ou tiver classificação energética igual ou superior a “A” ou até se for um imóvel usado que apresente classificação energética entre “B-” e “A+”, poderá ainda beneficiar da isenção das comissões de Estudo e de Avaliação.

Além disso, pode tratar de tudo sem sair de casa, sempre com o apoio personalizado do seu Gestor em todas as fases do processo até à escritura.

* Não dispensa a consulta do Regulamento.

2. Custos da compra e manutenção do imóvel

Ao pensar em comprar casa para aluguel, deve ter em conta que existem despesas associadas que terá que suportar, nomeadamente:

Custos iniciais:

• Entrada inicial (que poderá ir até 40%)

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

• Imposto do Selo

• Avaliação, escritura, registo e emolumentos

• Obras ou remodelações

• Certificado energético

Custos recorrentes:

• Prestações do crédito

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

• Seguros (vida e multirriscos)

• Condomínio

• Manutenção do imóvel

3. Obrigações legais de quem arrenda

Ao colocar um imóvel no mercado de arrendamento o proprietário assume responsabilidades fiscais e legais, como:

Comunicação do contrato de arrendamento às Finanças
Emissão de recibos de renda eletrónicos
Pagamento de impostos sobre os rendimentos prediais (Categoria F)
Garantir obras de conservação e segurança
Cumprir prazos e condições legais em caso de denúncia do contrato.

4. Outros rscos a considerar ao comprar para investir

Além do que já aqui dissemos, existem outros aspectos que deve ter em conta. São eles:

Desocupação do imóvel: Já que poderão existir períodos em que o imóvel está sem inquilinos, afetando diretamente a rentabilidade.
Despesas superiores à renda cobrada: Falamos, por exemplo, de gastos de condomínio, obras urgentes ou atrasos no pagamento de rendas podem originar custos imprevistos.
Falta de liquidez: O investimento imobiliário tem baixa liquidez: vender uma casa pode demorar meses, o que pode ser problemático em caso de necessidade urgente de capital.
Subidas das taxas de juro: Se contrair crédito com taxa variável, oscilações da Euribor podem aumentar a prestação mensal do Crédito Habitação.

5. Como avaliar um bom investimento imobiliário?

Na hora de avaliar o investimento, antes de comprar o imóvel que quer alugar, deve:

Estudar o mercado local, de modo a avaliar a oferta de casas para arrendamento, o preço médio das rendas na zona e o tempo médio de ocupação dos imóveis.
Fazer simulações e projeções usando um simulador de crédito para saber qual será o encargo mensal e simule cenários com e sem inquilinos.
Calcular a rentabilidade bruta e líquida

Rentabilidade bruta = (renda anual ÷ valor de compra) × 100

Rentabilidade líquida: subtraia impostos, IMI, condomínio e outros custos fixos

Dicas para rentabilizar melhor o investimento

Se está decidido a avançar, saiba também que há formas de rentabilizar o seu aluguer. Eis algumas dicas que, considerando as características do mercado do Crédito Habitação em Portugal sempre funcionam:

Optar por localizações com procura alta (centros urbanos, zonas com universidades ou serviços);
Manter o imóvel em boas condições e bem cuidado. Só assim pode evitar a sua desvalorização;
Definir uma renda de valor competitivo, que seja também compatível com os custos;
Ter sempre reserva financeira para cobrir imprevistos.

Onde comprar casas para alugar em Portugal?

Além dos sites imobiliários, como o Idealista, Imovirtual ou a Casa Sapo, quem compra para investir pode explorar outras alternativas.

Os leilões e os imóveis penhorados representam grandes oportunidades, sobretudo porque o valor de entrada tende a ser mais reduzido. Também os imóveis do banco podem ser uma opção interessante, já que o financiamento é, muitas vezes, mais acessível e facilitado.

PROCURAR IMÓVEIS DA BANCA PARA COMPRAR

Investir em imóveis para arrendamento pode valer a pena. Avaliar os custos reais, estudar o mercado e garantir a sustentabilidade financeira são passos fundamentais. Comprar casa para arrendar não é uma decisão a tomar com base apenas na intuição, é um compromisso de longo prazo que exige gestão ativa e visão estratégica.

*Nota: os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

Blog Bankinter Portugal